他说了一个人人都在说、但出自他口中则势必会成为重磅炸弹的观点——目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。

2009年12月22日，复旦大学EMBA同学会年会，万科董事长王石再次表达了他对中国房地产市场的忧虑。

王石在房地产界甚有威望，是另一位知名房地产商冯仑口中的“精神领袖”。近年来，他在公共领域出现的话题几乎全是登山，而近期却频频“出山”——关注他的人不难发现，早在月初哥本哈根会议上，他的“泡沫论”就已初见端倪。

哥本哈根的王石

12月7日，哥本哈根气候大会开幕当天，王石发布了一篇评析国内房地产泡沫的博文。他的观点很直接：“目前诸如北京、上海等一线城市的房价肯定存在泡沫。从全国整体来看，泡沫特征还不明显。但如果泡沫向二线、三线城市扩散，情况将十分令人担忧。”

“泡沫论”成了王石气候之旅的戏剧性开幕。

在来到哥本哈根的中国企业家中，王石是最亮眼的人之一，他的主题在于对外宣传中国企业在防止气候变化中所做出的努力。中国企业家开始哥本哈根宣传的当天，他就坚持要将表现其对环境问题关注的短片放给在场记者看。这一短片以“乞立马扎罗雪山”为开篇来讲述气候变化。

“假设仅仅涉及房价，我会告诉你我不便于回答。但是在现在整体经济背景下谈房价，这是很正常的。”多年不谈房价的王石，为这次回答打开了一个缺口。

在气候大会的背景之下，“房价”并不是什么应景的话题。他表示，“博客中有关‘警惕房地产泡沫’的文章只是巧合”。

事实上，王石的担忧并非没有道理。一线城市的楼市在今年持续上涨之后，二线城市已开始显现出“接棒”态势，包括成都、武汉甚至兰州在内的多个二线城市，在临近年底的传统淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。

根据日前中央经济工作会议所透露出的信号，明年经济工作要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。

对房地产业来说，这是一个好消息——甚至以批评经济政策闻名、有“任大炮”之称的北京华远集团董事长任志强，对这个消息都表现出少有的温和。

这意味着明年宏观调控政策不会出现大的转向和波动，在此背景下，适度宽松的货币政策，意味着房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。

“但是很多事情不能预测，谁也不能保证政策不会转向。”一直以来，中国房地产和政策紧密相关的事实，让房地产商犹如惊弓之鸟。

万通集团董事长冯仑即使把王石当偶像，也不认同其谈论房价的行为，“再谈房价已是陈词滥调，购房者对于各种言论已经麻木，而开发商的角色更具戏剧性，说什么都可能引起非议，所以不如不去预测”。

果然，王石的言论在2009复旦大学EMBA同学会年会后，迅速成为民众关注的重点。

“泡沫论”的阴谋论解读

从1980年代开始，王石就称，自己不行贿，不走政府关系，这令很多人侧目。至于近些年来强调“超过25%的利润不做”和“拐点论”，更引起不少房地产行业中人的微词。

他总是如此高调地表露观点，以至于遭到质疑：“道理一套套的，会不会是心里另外有一套想法，是不是在忽悠人？”

这天，抛出“泡沫论”观点的王石表现得很真诚。

“现在，副部级的干部出来表示‘我买不起房子’，这意味着什么？我昨天见了东莞市一位市领导，他也说买不起房子。这意味着什么？我们不得不准备着。”

王石称，自己对房价的上涨也感到惊讶：“尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的。”

他甚至联想到了日本的泡沫经济时代。万科曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，来看两地总体地价。日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“我们现在有这种趋势，这是很可怕的” 。

另一个联想让他感觉更恐怖：“日本的第二大住宅开发商，技术开发专利几千项，得到的嘉奖令挂了一个屋子，就是因为在泡沫的时候高价拿了几块地，最后被迫重组，被丰田地产收购，创始人提前退休。”

一向谨慎的王石得出了有点悲观的结论：“这个泡沫总是会破的，中国的经济不仅要看今年、明年，还要看到十年之后。”

但抛出“泡沫论”的王石，这次遭到的是“阴谋论”的质疑。

任志强曾在2009年11月30日公开批评王石：“王石说不拿‘地王’，但是万科却在北京拿了两个‘地王’，房价就是万科推高的。”

他针对的是8月15日王石在2009年江苏企业高层峰会上的话：“2007年11月的时候，我曾经讲过：‘万科曾经拿过地王，但是以后不会再拿地王。’现在我还要再次重申，万科以后还是不拿地王。”

巧合的是，王石高调发表“泡沫论”的同一天，中国地王诞生。

12月22日15时35分，历经48次举牌后，富力、雅居乐和碧桂园组成的民营房企联合体“力挫”保利、万科、中海组成的联合体，以总价255亿拿下了占地面积263.952万平方米的广州亚运城地块，折合楼面地价5821.9元/平方米。

竞拍伊始，广州市国土房管局临时将增价幅度由1000万大幅调高至两亿元，引发现场一片惊叹。

竞价超过250亿后，保利联合体现场耳语，随后在万科一位人士做了一个抬手姿势后，举牌人士勉强加价至254亿。“民企团队”在埋首商议后出价255亿，对方举牌人士无不摆手，示意退出。拍卖会结束之后，保利联合体方面有人表示，其心理预期并没有达到254亿元，今天能举到这么高，有现场气氛的原因，也有富力联合体步步紧逼的原因。

一边鼓吹“泡沫论”，一边频频拿地，这难免引起一些评论家的怀疑。

有评论略显尖刻地指出：“在2009年一轮央企拿地潮中，老大万科因判断市场失误，地位动摇，没有抢到多少好地。但即使如此，万科也趁势在各地拿地，在拿完地之后，王石先生就开始抱怨：房地产市场有泡沫了，这是什么逻辑，你买地就没泡沫，买过地就有了泡沫？”

万科的下一步

怀疑王石“泡沫论”是阴谋的根基在于：万科今年常被媒体评论没有赶上楼市高涨的行情。

对于这个质疑，王石解释：“如果外界说万科踏错步了，我非常高兴。我高兴慢半拍——这是对明年、后年的准备。”

“当市场发生变化的时候，或者突然不好的时候，我们要研究刚性需求。”

他抛出了万科的下一步计划。

王石口中的刚性住宅需求，指的是年轻人结婚生子、大学毕业找房子等住房需求：“市场再不好的时候，他们也要解决栖息地的问题，他们需要的是什么？我们就做这个。”

比起任志强，王石显得更圆融和现实。

走国企改制路子的万科，它的成功从数学上来看是小概率事件：股权改革、股份转让引入大股东、做减法、从产业多元化到专注于民用地产、处理客户关系……王石曾感叹，要是万科走错一步，就不会有今天。

万科确定单纯进行住宅开发的决策后，已经连续数年成为中国房地产老大。对于万科的下一步，王石却有着和“泡沫论”截然不同的乐观：万科不仅满足于数量上的增长，更应在建筑质量上走出中国。他还预测，未来五年内，全球前十大开发商都是中国的。”

冯仑对王石有个评价：“王石不是理论很系统的人，但他是经验和直觉非常好的人。经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好，同样经历过的事情，放在他的价值观下检视，得出的判断跟别人不一样。”

在冯仑的评价体系里，王石的乐观并不莽撞。在万科转型的具体细节上，一向谨慎的王石也显露出了他的野心：“万科将可以进入美国市场进行住宅开发。中国这么大的市场，你集中精力做一件事就不得了，这个市场造就了中国的企业，当然也造就了中国的企业家，我们集中资源后突然发现，应当面对的是国际商家的竞争，面对世界500强。我们在未来30年会再次蜕变，可以利用自身的资源优势，利用国际上最优秀的资源进行组合。在绿色建筑方面，我相信经过万科30年的努力，我们不但会为中国的消费者提供最优秀、环保的绿色住宅，我们也可以给国际上其他的国家，包括工业发达国家提供绿色的环保住宅。”

对万科的未来发展，王石显示出宗教宣言般的激情。而在中国房地产市场的另一边，是中国新地王除了需要缴纳255亿元天量的地价款外，面临的在资产泡沫阴影笼罩下的未知前程。